Zoom sur les SCPI !

Gérer les risques et obtenir des performances appréciables grâce à un outil flexible.

Les SCPI, ou Société Civile de Placement Immobilier est une classe d'actif qui permet d'investir dans l'immobilier via une société de gestion professionnelle et agrée par l'AMF.

1. Mode de fonctionnement : 🔎

L'investisseur achète des parts d'une ou plusieurs SCPI, il devient alors détenteur d'une fraction d'un patrimoine immobilier. 

Ce dernier est géré et administré par une société de gestion.

Il s'agit d'une structure professionnelle qui a différents objectifs : 

- Sélectionner les biens immobiliers à acheter : En cela le momentum est déterminant, c'est à elle que revient la décision de profiter d'une opportunité de marché, de contexte de taux favorables, de conjoncture macro-économique spécifiques etc. 

- Sélectionner les biens immobilier à revendre : Il est ici question, à nouveau, de déterminer le meilleur momentum pour revendre un actif et acter idéalement une plus-value de cession immobilière. 
On observe ici la qualité de travail de la société de gestion quant à l'acquisition initiale et l'aptitude à avoir valoriser son patrimoine pour le compte des investisseurs.

- Sélectionner les locataires : Un travail fondamental permettant d'orienter son choix sur une certaine qualité de locataires apportants un potentiel locatif et une stabilité financière. 

- Négocier les baux : Un engagement d'un locataire professionnel doit être réalisé dans un cadre juridique précis. Le plus souvent sous forme de baux commerciaux, le locataire est engagé pour une durée spécifique. 
La visibilité qu'offre cette durée d'engagement des locataires est un indicateur clé afin d'évaluer une SCPI. 
La qualité du bail (triple net etc.) en est un autre et permet d'apprécier le travail de gestion de la société. 

- Collecter les loyers et les redistribuer aux investisseurs : La redistribution des loyers est réalisée sous forme de dividendes. 
En cas de plus-value de cession, des dividendes exceptionnels sur plus-value de cession immobilières peuvent venir s'ajouter à la distribution. 
Celle-ci peut arriver mensuellement comme trimestriellement selon les SCPI sélectionnées. 

2. Performances, sécurités et...sérénité : 📈

Les SCPI ont l'avantage d'apporter une juste mesure entre des performances de qualités, une sécurité non négligeable et une approche de l'investissement sans charge mentale. 

- Performances : Les SCPI de qualités, sont historiquement en capacité de produire une performance entre 5% et 10%. 
Cela va de soit, de mauvais élèves sont en dessous de 5% et d'excellents passent régulièrement au dessus des 10%. 
Un travail d'étude doit être réalisé pour déterminer vers quelles SCPI s'orienter. 

Par ailleurs, la distribution est un point à cumuler avec la valorisation du parc immobilier. 
Si celui-ci est valorisé car il s'apprécie dans le temps, les parts des investisseurs se valorisent aussi en conséquence permettant d'obtenir des plus-values en cas de revente.  
La dilution du parc immobilier et des locataires en plusieurs secteurs et géographies; le travail de la société de gestion afin de cibler les locataires et négocier les baux, la valorisation du parc immobilier sont autant de variables qui permettent d'apporter des performances qualitatives.

- Sécurités : Les SCPI apportent certaines garanties permettant de réaliser une gestion de risque avisée. 
La publication régulière de données via les bulletins trimestriels, les rapports annuels, l'étude complète des documents d'informations des structures (bilans comptables etc.) permettent de visualiser la qualité des acteurs sur le marché. 
Les stratégies de gestion sont aussi des clés déterminantes pour comprendre la philosophie de la société et déterminer la réalisation ou non d'un investissement. 
Les sociétés peuvent être diversifiées (multi-sectorielles), thématiques (mono-sectorielles), implantées dans une zone géographique spécifique (Allemagne, France, Ile-de-France, Régions etc.) ou se développer à plus grande échelle sur des continents (Europe, Nord-Amérique : Canada, USA etc.)

Au cumul, différentes données peuvent être étudiées : antériorité des performances quant à la distribution, valorisation du parc immobilier, taux de rendement interne (TRI), valeur de parts, valeur de reconstitution, fiscalité, taux d'occupation physique et financier, durée d'engagement des locataires, compte de résultats, rapport d'audit et commissaires aux comptes, report à nouveau etc. 

L'ensemble de ces données doivent être étudiées et méticuleusement analysées avant d'investir et permettent ainsi de gérer ses risques et réaliser un investissement avec plus d'informations que dans l'immobilier traditionnel. 

- Sérénité : Les SCPI apportent une ré-assurance non négligeable pour les investisseurs. Ces derniers, en délégation totale ne gèrent rien au quotidien, n'ont pas de contact avec les locataires, sont informés par la société de gestion et peuvent vivre un investissement se résumant à percevoir ces dividendes réguliers. 
La comparaison avec l'immobilier traditionnel où impayés de loyers, squats, dégradations, travaux, aléas peuvent survenir apportent un certain crédit au SCPI et en font une classe d'actifs ne générant aucune contrainte de temps et d'énergie. 

3. Mise en oeuvre : ⚙️

Les parts de SCPI peuvent être acquises de différentes manières : 

- Comptant : L'investisseur achète et perçoit ses dividendes.

- Crédit : L'investisseur passe par le levier du crédit pour son acquisition et peut percevoir ses dividendes tout en honorant l'emprunt. 

- Pleine propriété : L'investisseur est détenteur de ses parts en pleine propriété et a donc la nue propriété et l'usufruit.

- Parts démembrées : L'investisseur est détenteur de la nue-propriété ou l'usufruit.  

- Nom propre : L'investisseur est directement détenteur de ses parts. 

- Sociétés : L'investisseur réalise son investissement en SCPI dans le cadre d'une SCI etc.

4. Pour qui ? 🤔

Les SCPI sont appréciables pour se créer des revenus complémentaires immédiats ou à terme.
Ainsi par définition, l'investisseur peut s'apporter un complément de revenus au quotidien et bonifier son hygiène de vie.

Un objectif souvent recherché pour diminuer son temps de travail / arrêter de travailler tout en maintenant un niveau de vie ou encore vivre / préparer une retraite où sa pension serait bonifiée par des revenus patrimoniaux sans contrainte de temps et d'énergie. 

Tout investisseur souhaitant créer ou développer son patrimoine grâce à un sous-jacent immobilier aux performances de qualité pour soutenir des enjeux de cet ordre peut y prétendre. 

La gestion de risque maitrisée, les performances et la flexibilité des SCPI en font un outil précieux pour développer un patrimoine durablement. 

Attention :🚨

Notons que les SCPI comportent des risques, il est essentiel de faire preuve de prudence, de rechercher les conseils de professionnels et de prendre en compte ses propres objectifs et sa tolérance au risque avant de réaliser des investissements.

N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez discuter davantage de SCPI à réaliser pour répondre à vos enjeux patrimoniaux.